Mijn buikgevoel is het oneens over huisprijzen met onze slimste economen?

Vorige week was het weer zover.  Verstandige economen bogen zich over het fenomeen van de huisprijzen en kwamen tot het zelfde oordeel als de laatste 10 jaar: de huisprijzen zijn veel te duur. En toch.

En toch hebben de prijzen weer de neiging om aan te trekken, voorzichtig, maar toch.  Blijkbaar trekken niet veel mensen zich iets aan van wat deze, toch zeer verstandige mensen hun vertellen.  Of zou het anders helemaal de spuigaten uitlopen?

Ik moet toegeven dat ik ook telkens mijn wenkbrauwen even optrek, omdat mijn buikgevoel iets anders dan hun logica voelt. En net daarom denk ik dat het ook niet helemaal klopt wat ze zeggen.

Wat zijn de argumenten voor de vastgoed zeepbel in België?

Zowel voor @IvanVandeCloot als @GeertNoels is er een zekere doping in het spel: de woonbonus (tot 50,000€ over de hele afbetaling volgens Noels), de lage rente en een soort opbod die nu eens de inflatie wordt genoemd, en een andere keer iets anders.  Beide zeggen al jaren dat huisprijzen die sneller stijgen dan de index – en dus de lonen in België dat dit moet leiden tot het ineen klappen van deze prijzen.  Zoals bv in Nederland de laatste 5 jaar.

Ook kan zeer goed volgen in hun argumentatie, en ik geloof ze ook. Maar toch zegt mijn buikgevoel iets anders dan de aangehaalde logica.

Wat is de waarde van een huis?

“De waarde van huis wordt is wat een zot er voor betaald.” Is een boutade, en die klopt natuurlijk.  En waarom betaald die zot er dan systematisch te veel voor ? En dit al verschillende jaren. En waarom steeds meer?

Om de psychologie van een koper te doorgronden, moet je volgens mij eerste de koper indelen in 2 groepen:

1)   Zij die een huis (of laten we het veralgemenen: vastgoed) kopen om er zelf in te wonen

2)   Zij die vastgoed kopen als belegging.

De eerste groep gebruikt volgens mij een hele hoop andere argumenten dan groep 2.  En deze argumenten zijn een stuk minder doordrongen van een financiële logica.

De belangrijkheid van de ligging komt zeer duidelijk naar voren wanneer we naar de regionale verschillen kijken in België:

foto

Bron: De Tijd – 26/4/2014

Het verschil tussen Vlaams gewest en Waals gewest bedraagt maar liefst 40.000€ voor een appartement, Of toch een 20%. Dit verschil verdwijnt echter indien we kijken naar wel vergelijkbare regio’s zoals Vlaams en Waals Brabant.

Indien we deze 2 regio’s zouden weglaten, en bv bij Brussel tellen, worden de verschillen nog groter.

Dit wil ook zeggen dat het argument van Geert Noels zou verdwijnen moisten mensen niet zo honkvast zijn en wat mobieler.  Men kan toch moeilijk zeggen dat Wallonië minder mooi is? Het heeft net meer natuur, meer ruimte.

Waarom wil men dan zoveel betalen in Vlaanderen.  En wat maakt het dat het voor een gemiddelde Vlaming niet uitmaakt dat het 50 of 60k€ meer geeft aan een appartement?

Indien we per region bekijken komen we alvast uit dat de afstand tot een stad een grote invloed heeft. En niet zomaar een stad, maar de plek van tewerkstelling.  We merken hier ook op dat de kust en in meer of mindere mate Knokke waarschijnlijk de gemiddelden van de villa’s en appartementen op drijft.

Men zou de hoge prijzen ook kunnen linken aan de mobiliteit? Combinatie tussen de “pijn” dat het de mensen kost om op hun werk te geraken en de “gain” dat die mensen hebben om dichtbij de andere plaatsen te wonen zoals school, opvang (bv van familie of grootouders), social leven dat ze kennen.

Ikzelf ben er van overtuigd dat de mensen niet echt kijken naar wat een huis nu waard is (op absolute waarde) maar wat ze kunnen betalen.  Indien de gemiddelde Vlaming de middelen heeft zal ze die geven aan een huis wat boven hun minimum norm uitkomt aan wat zo’n huis moet voldoen.  En de kans is groot dat een gemiddelde Vlaming hier direct zo hoog mogelijk voor mikt.  Vandaar ook de opvallende link aan de rente.  Vandaar het minder snel stijgen van de woningprijzen.  Ligt volgens mij meer aan de striktere bankvoorwaarden dan aan de argumentatie die Ivan Vande Cloot eraan geeft IMHO.  Alhoewel die striktere bankvoorwaarden misschien ook wel terug te brengen zijn naar diezelfde argumenten.

Omdat ze een huis kopen wat ze kunnen betalen op moment van aankoop, denk ik ook dat potentiële kopers (misschien ook hier wel de bankiers) niet echt in rekening houden wat de woonbonus hun gaat opleveren. Dat is immers opgedeeld in stukjes, en hun eerste voordeel meer dan een jaar verwijderd van het moment van aankoop.  De niet onbelangrijke registratierechten & hypotheekkosten daarentegen… Die laatste kosten doen mij alleen maar vermoeden dat het algemeen beleid van de Belgische overhead de woonprijzen eerder in toom houden (door de aankoopkosten) dan verhogen.

Voor de kopers van opbrengstwoningen liggen deze overwegingen totaal anders.

Voor hun is de ligging belangrijk als toekomstige waardemeter en als benchmark voor de huurprijs die ze kunnen krijgen.  Het rendement van hun belegging is dan ook de synthese van deze 2 parameters.  Ondanks dat het werkelijke rendement dikwijls veel hoger ligt, indien het opbrengstpand kan gekocht worden met vreemd kapitaal. (Lees banklening)  Tenslotte betalen huurders de interest terug én hopelijk een deel van het af te betalen kapitaal.  Zelfs indien het huis binnen 20 jaar minder waard is van wat ik ervoor betaald heb, is dan mijn rendement mooi.   Zolang mijn persoonlijke bijdrage over die periode maar lager blijft dan de waarde op dat moment.   En het is hier dat er wel een gevoeligheid naar boven komt, indien men het bezit van een huis als belegging extra gaat belasten.  Want rendements-gedreven huisbezitters zullen dit wel degelijk in hun beslissing meenemen, wat hiervan het effect is en vooral indien ze dit kunnen doorrekenen of niet.

En van dit laatste denk ik niet dat het zal kunnen.  Of toch niet met dezelfde huurders.  Want IMHO huren mensen ook steeds het beste wat ze kunnen en vooral willen betalen. Al spelen hier misschien wel andere argumenten mee.  Huizen loopt immers dikwijls samen met  de levensfase van relatievorming & familieopbouw. Waarmee ik wil zeggen is dat huurders na stabilisatie deze belasting zullen betalen, en daarmee een lagere kwaliteit van woning zullen huren met de middelen die ze hebben.

Conclusie: Ik denk dat huisprijzen meer afhangen van ons mobiliteit vraagstuk dan van pure woonbonus.   Ik denk echter wel dat er een prijsdruk naar beneden vanuit de aanbodzijde kan ontstaan door de belastingdruk te verhogen op opbrengstwoningen.  Dit laatste zal echter de huurmarkt doen krimpen die zoals steeds betaald wordt door de zwaksten in deze schakel: die de laagste huren betalen.

Stefan Schippers

Startinking to blog

Finally I did it.  Or better I asked someone to do it.  Defining a space where I can write down and share my idea’s about world problems, mostly those which are dancing in my head, and with my lack of going to pubs every day, has to come out.

For most of these problems other people have other solutions, which I, for one reason or the other do not like, or I have not read or heard about it.  That’s why I will try here to write about it, and ask you to tell me if this problem has been solved in the meantime to prevent I spend more time on trying to convince people and make myself completely ridiculous.

But take care: it is possible that the current solution is just not satisfying enough for me, and I prefer making myself ridiculous, than letting it happen for the rest of the time like that.

For not feeling alone in ridiculous mode, I am willing to let other people blog in the same space, as long as they are willing to put their own name under it.    I am very tolerant for people with other idea’s, as long as they are not racist or attacking  people on a level in private space.  Stupid behaviour is not considered private space.  Having sex is.

I have made different levels of subjects in my blog, so that people do not have to read my complete nonsense about politics while being interested in my idea’s about innovation or start-ups.

So dear readers, thanks for your attention, comments, inspiration and contribution.

Stefan Schippers

Hoping to be as interesting as this one: John Cleese – a lecture on creativity.

 

Hallo wereld!

Welkom bij WordPress. Dit is een eerste voorbeeldbericht om indruk te geven hoe een blogbericht eruit ziet. Dit bericht kan worden aangepast of worden verwijderd zodat er gestart kan worden met bloggen.